めぼしい物件 内寸実測

建築士R君に、K君、
遅れて工務店S君が初の内見に加わって、実測内寸を実施です。

いよいよって感じがします。

ぁ～
ええと、融資がおりたらGo!という大前提ではあります。

その為に、ビルの用途変更の製図をひかねばなりません。
間取りと、法令上の設備と、われわれの目指す方向のデザイン・建具で
図面を正確にひくために

今日は関東平野部でも雪?! かっていうぐらい寒い日で
朝からそぼ降る雨にもめげず、やってきました両国の倉庫ビル。

初の内見のK君、S君は建物入るなりポテンシャル高い！とテンションあがります。

よくぞ出会ってくれましたって感じです。
このままとんとん拍子にプロジェクトが進むことを
強く強く熱く暑苦しほどに（笑
心から祈る気持ちです。

約２時間で作業は終了
S君はほかの現場で忙しい最中駆けつけてくれたのですぐ現場へ戻ります。

歩けるほどの小雨だったので、徒歩で蔵前駅まででて見ます。
わたくしの足で１３分ほどでしょうか
大江戸線両国駅までは６、７分ほどでした。
JRまでは１１，１２分ほどだった。

初めてニホンに来たガイコクジンには遠い立地だと正直思ってます。
初めてトーキョーに来た方にも同様です。
浅草といえる地域。。駒方どぜう付近まで、約１５分。
歩けなくはないです。
近くはないです。

その立地という条件のカバーを、どれだけわくわくできる空間に創りあげられるか
居心地のいい宿に仕立てられるか

自分でもわくわくしつつ、どきどきしつつ、チャレンジでもあります。

それからまた２時間ほど「宿泊階の遊び空間」のプランについて
浅草で熱～ぃラーメンをすすってから
濃いアイデア出しをドトールで煮詰め

集合はまた来年早々ってことで
互いに宿題をいくつも持ち帰りました。

まずは融資第二陣の書類出しに向けて、内装改築費用の見積り作成と
ベッドデザインのラフについて
手書き勝負でアイデアをまとめます。
１階のカフェバーのカウンターデザインも手書き勝負。
前回まででかなり方向性はしぼってきたので、
実際の排水などの設備的位置からも検討します

具体的な資材や色なんてまだまだ先の話だ～
これからだ～
楽しみです

今日のヒトコマ。

デザインコンセプト

融資の書類をやっつける目星がついたところ。

今日は建築士・空間デザイナーのR君と打ち合わせ。

３時間みっちり濃厚な打ち合わせができた。
方向性を確認できただけでもものすごい収穫！

これまで丁々発止やりとりしてきた中で、わたくしたる代表の思い描く、
というか、こんな宿が欲しかった！というのをコトバに、形にしていくのに
いくつものキーワードを整理してきた。
それをリストアップして。

内装はシンプルに。
動線は使い易く。
機能的に。

ほかに特筆すべきコンセプトってのががないことがわかったの(笑
ないっていうか、それらがコンセプトになりうるわけなんだけど
くどくどしいい説明なんて要らないよねってことで。

ネーミングのときにも思ったんだけど、しのごの～しのごの～という思い入れの
たっぷりつまったコンセプトを前面に出すっていうのが、
どうも苦手だということがわかってきたので

N.Y.のロフトふうとか　ロンドンの地下にあるクラブふうとか
山小屋ふうとか
倉庫リノベ（まさにその辺にある感じの；）ふう、
バリふう　オリエンタル風、
ハワイアンふう、
和ふう（浅草で一番多いタイプの；）
ポップふう、、、

どれでもない、まったく無国籍な感じがいいねというところで溜飲が下りたって感じなのですよね。
それにR君が同調したって感じで。

そうです。
よくありふれた感じに、結果なるにしても、なんとかふう、ってくくれないような
ただただシンプルですっきりしてて「居心地がいい空間」のを目指そうと。

その上で、あちこち「遊ぼう」と。　(笑

シンプルで機能的っていうと、なんかモデルハウスのショールームみたいなコピーなんだけど
高級なキッチンセットを入れられる予算はないし、
無垢銘材を使える予算もない。

限られた予算の中で、どれだけセンスの光るのを創れるのかは、R君の腕にかかってる。

メリークリスマス2014

2014.12.24です。

どきどきしながらこの日をお迎えになった紳士淑女も大勢いるでしょう～
ということで世間はクリスマスやってるようですが、ひねくれてるのか、どうも関係ないなぁと思ってしまいます(笑；
お祝いをする必要性が感じられない、、、
あっ　ただ集ってわいわい騒ぎたいのですよねぇ人々は。
それはわかります((´Ｉ `*))♪

そんなこんなで、このところ、パーチー３連発。
しっかりケーキも食べたモンネ！

そんな中、、じりじりと、気分の落ち着かない約１週間が過ぎまして、実はこの月曜12/22に
事業用物件の家賃保証会社の審査が通りました。
両国の物件です。

。。。。です！！！！

Go Go Go Go!　です！

まだまだこれからですが、まずは第一次ハードルを超えたって感じです。

なんてったって、『借りる』ことができるのですから～～～

あ”？。。。違います。『借りてもいい』ことになった、というだけのことです。
本当に契約できるのは、建築基準法令にのっとった図面で区役所の建築指導課に通り、
旅館業法たる指導のもとに必要な設備で保健所の営業許可が通り、飲食店の営業許可も通り、

そして最大のハードル：融資がおりなくてはなりません。

ここは『絶対』通らなくてはならないのです。

さて今日は　－－　３時間をかけて飯田橋にある経営・認定支援機関にて書類を最終版へ仕上げ。
今週中に融資に申し込みます。
年末駆け込みです。

借入申込書
創業計画書
事業計画書
ゲストハウス設立計画概要
資金繰り表（３ケ年次分）

年明け早々には、第二陣の書類を作成しなくてはなりません。
そこで代表たる自分の資産、不動産資産、登記簿謄本とか、職歴書、事業計画書の根拠たる工事設計見積書とかなんかを提出のようです。
忙しくなりそうです。

そして公的融資には面接もあります。
どきどき・・・

いよいよです。

不動産の保証会社と、その審査

賃貸で不動産契約をする際に、連帯保証人を求められる物件がありますね。

事業用物件になるとそれが顕著であり、まぁ賃貸料も高いので、最近は家賃保証会社への加入が必須な条件となってきています。

これは、法人契約をした場合で、万一事業が焦げ付いて、、ええ、簡単にいうと家賃を滞納した際に保障をしてくれる、・・・勿論返済するんですけど。
そういうことを肩代わりしてくれるサービスです。

その、保証会社を利用する場合、保証会社に保証料を支払います。
これは賃貸借の契約期間によって金額が異なってくるけど、事業用物件となると、たとえば初回契約時に１ヶ月分の賃料、年契約で次回更新時に家賃の30～70％という設定が多くなっているようです。

結構なオカネになります。

当然ですが、家賃滞納なんてことが起こらないように営業努力をするわけですが
万一の取りっぱぐれのためにほとんどの家主から（不動産業者から）加入を条件とされます。

不動産の法人契約の場合、ＸＸ株式会社が借主となって、代表何某が連帯保証人となる、という形式の場合もできるのですが、それでは昨今の家主が安心できないのでしょう。
特に2009年のリーマンショック後、家賃滞納者が急増したりして家賃保証会社を利用する動きが定着してきたようですね。
これまでのように連帯保証人がいるだけではなくて、連帯保証人がいても保証会社の利用を義務付ける、なんていう契約が増えているようです。

ＸＸ株式会社の事業が立ち行かなくなった場合、代表何某は自己資金含めて民事再生、まあ倒産てことになると完全に滞納家賃を取りっぱぐれてしまいますから、保証会社がカバーしてくれることを期待しているわけです。

But !!
その保証会社が倒産しているケースがあるのでうかつに選択できないなーという気もしています。不動産業者から指定の業者をいわれてしまうのでどうしようもないのですけど。

その保証会社を利用する場合、審査もあります。

事業資本金、事業計画、代表者発起人の個人資産などなど、いろいろな書類を提出します。
これが痛い場合があります。

個人住居で、一般的な２年契約の不動産賃貸の場合は、単にクレジットカードを作れる方なら審査は大方大丈夫だということらしいのですが、事業で、かつ創業時で、資本もちっさくて、、、となると条件が異なってきます。。。。
。。。。

本日現在。　いい方向にすすんでくれるよう、、、ひたすら祈っております。

浅草、両国、両国 ３軒内見

素晴らしく青空の一日、３件内見をやっつけるという体力的な暴挙にでてみました。(笑

建築士Ｒ君の調整がとれたタイミングで一気に訪問していきます。

１軒目◆

浅草。　松屋至近、、、というか駅が目の前じゃないですかー！
という立地２００％最高なところなのですが

(╯•﹏•╰) 狭いの～

こちらは１００㎡の壁、というのを超えないプランで探していたもので、凡そ７７㎡。
さすがに狭かったです。
建築士がメジャー片手にどう見積もってもbunkbedが４台、、、８床ですか。。
常に満室稼動が望めそうな立地ではありますが、そうはいっても理想の収益には程遠く。

ここが９９㎡だったらなぁ
（遠い目、、をしつつ、向かい側近距離にあるスタバを窓からみて”あのビルいいね。。”と嘆息）
あと２０㎡広かったら、水周り設備を造作しても
もう４床増やせるかもしれません。

１２床でもぎりぎりですが、超超こじんまり宿、立地浅草駅前、としたら、アリかもしれないのです。

なかなか残念な物件です。

２軒目◆

浅草駅前吾妻橋から、とことこ歩いて両国方面へ、約１５，６分。
そこはＪＲ両国駅から国技館公園をぬけて１３，４分ぐらい。大江戸線両国駅からは６，７分てことでしょうか。

むむっ

先週より、こちらの物件は、わざわざ業者の営業氏が確認済書類関連の有無を調べてくださって
原本はないけど、役所には記録が「あるはず」物件だったのです。

その報告を聞きわたくしは墨田区役所建築課へ走りました。

あったよ～～～っ
あったぜ検査済証！！！！！！
そのデータが役所パソコンに表示されたとき感激でちびりそうでした

早速「確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいます。３００円也。
これで法令的に「旅館業への用途変更が可能な物件」の土俵にのれたのです。

これがすごいことなのです。。
これまで探してきている数十件の大型物件のうち、この土俵にのったのが、４軒、、、ほどしかありませんでした。
要するに建築主は、新築当時に「こんなのを建築します」という「確認」はするのですが、
「こんなんなりました」という建築終了の届け出「検査」をしないのです。
それほど重要であるとは思ってないのかもしれません。
平成に入ってからは建築基準法が随分厳しくなりましたから、要するに新しいビルは検査済証がある場合が多いのですが、それ以前のは～

もーぅ全然ない！といってもいいぐらい、「検査」しているビルはありませんでした。
なので築２５年を超えるような建物で「検査済証」があったことが奇跡のような出会いと思ったのです。

そして

*家主がゲストハウスという業種での使用をＯＫとゆっている
*建物が築５０年とかの古さじゃない
*立地が最寄り駅からへこたれるほど遠くない
*元、倉庫である（「住居」からより用途変更のハードルが低い）
*現在スケルトンになっている
*公道にはさまれた角地である

まだまだ欲しい諸条件は多々あれど、上記これらの条件をクリアしている上に

確認済証、検査済証がある！！あったぜよ！！！！！

うぅあーーーーーいなんて素晴らしい出会いなのぅ～～
飛び上がってここでGo!してしまいたい気分
契約してすすめたい気分！

の、前に、いろいろさらに下準備をすすめなくてはなりません。

とりあえず現場内見をすませ、都市ガスがきてなかったのが玉にキズという印象でしたが
そのほかはほぼ理想通り！（まぁ、、浅草駅から徒歩距離としては若干遠いのですが）
建築士Ｒ君とわたくしはかなりテンションアゲアゲで
そのあとＪＲ両国駅までの徒歩ルートを確認し、近隣の「昭和の純喫茶」趣きのある店で
喫茶店のランチ（は、しょうが焼きだよね!!）を食べながら打ち合わせ。

近隣にまだ目ぼしいのがあるにはあるので、そちらと平行作業するにしても、
この両国の物件がかなり魅力的なので、具体的な戦略を練ることにしました。

そのための作業確認リストをそれぞれ整理し、今週末～来週いっぱいぐらいまでで
間取りプランの諸条件をリストアップすることに。

嗚呼　なんだかやっと具体的に動きはじめたかも。。。？！

ここで決めてもいいな！という気分ではあるのですが、交渉できるものは交渉して
つめていかなくてはね。家賃も、、契約年数も。

営業Ｔさん、よろしくお願いします！！！！！

３軒目◆

ランチの前に、こちらは外観のみ拝見しに行きました。
２軒目から至近距離。

そのぶん、駅から遠くなり、本所吾妻橋駅に徒歩圏かというとそうでもなくて、、、
あらステキな外観！
昭和レトロなグリーンのレンガ作りなのに、外壁はじっこだけ真っ白なペンキにしちゃって

んっ？
わたくしがこの物件の情報をREINSから引き出したのは11/30付けだったのですが、、、
なんだか真新しい看板と、プリントセンターみたいなショップが１階に入居されています。

おっとっと？
その場でスマホでショップさん検索、、、、むむっ元々は江東区■■にあったような店ダナー

ってことはつい最近引っ越してきた？
てことはこのビル一棟既に契約済、、、、

あっそーーーー
なかなかいいビルだったのよねぇ
というか家賃が安い！こっちを先に見てたら相当悩んだかもしれません
角地ではないけど

ふむ。

２軒目のビルの作業リストをまとめよう。とりあえず。
融資に向けての事業計画書も纏めないといけません。

なんだかちょっと忙しくなります！

融資と助成金についてのセミナー

先日紹介した「認定支援機関」で融資と助成金についてのセミナー（対象：これから、または創業１年未満の経営者」に参加してきた。

公的融資については自分がひととおり調べたような内容だったけれど、それでも融資申込み時の事業計画書へのヒントなどは参考になる。

そして助成金の話は非常に参考になった！
使えるだけの助成金は申込んでみないとわからんが、使わなきゃ損！て感じで
これからいろいろと相談会のときに聞いてみようと思う。

事業計画書の雛形は法務局で教えてもらった至極一般的なものを利用して作成してきたけど、なるほど助成金申込み時にも転用、流用できるようなのを作っておけば合理的だね

REINS （レインズ）

物件探しをしていくなかで、非常に有難い不動産業者専門のオンライン情報サイト、REINS（レインズ）というのがあります。
通常、一般ユーザーが閲覧できるものではありません。
かなり親しい不動産屋さんでも、易々とココロヨク見せてくれるものでもありません。

有難いことにわたくしはこのREINSで物件探しをしております。
プロが見る取引の内容や市場に出回っていない物件の情報などがあり、非常に助かっています。
どうしてそれが可能かというと
それもまた有難いことに、１０年前に自宅マンションに入居の際にお世話になった
不動産屋、工務店さんが協力して閲覧させてくださっているのです。
本当に有難いです～～！

こちらの不動産屋さんは、通常の売買・賃貸物件の仲介業というだけではなく、住宅を建てたい、探したいという方々と一緒になって土地のリサーチから、現場周辺のことまで細やかに手配りをしてくださっています。
地域の中小商店の空きなどからもマッチングしてご紹介をしてくれるようです。

１０年前、自分のマンションを買おう！と思い立った際に、大手チェーン店舗の不動産屋さんからではなくて、地元の小さなところで相談し、契約まで諸事お世話になったことがご縁ですが
縁は不思議なもの。本当にこちらへお願いしてよかったと思います。

オンライン情報を閲覧にあたって、そう毎日というわけにもいかず、先方のご都合を伺いながら週に１，２度１時間という程度ですが、
こちらで閲覧させてもらった物件から、開業までこぎつけることが出来たら
社長さん＆奥さま☆焼肉行きましょうね～！

『認定支援機関税理士』 面談

事業計画書と融資申込みのための書類の完成度を上げるべく、某コンサルティングさんと面談をしてきた。それで「認定支援機関」というのを初めて知ったのだけど、、、

不勉強でしたが～
調べてみると、平成２４年度に中小企業庁で初めて施行された機関だということなので
知らなくて当然という気もしていますが～

中小企業庁のＨＰをみると；
【経営革新等支援機関認定制度の概要】

近年、中小企業を巡る経営課題が多様化・複雑化する中、中小企業支援を行う支援事業の担い手の多様化・活性化を図るため、平成24年8月30日に「中小企業経営力強化支援法」が施行され、 中小企業に対して専門性の高い支援事業を行う経営革新等支援機関を認定する制度が創設されました。
認定制度は、税務、金融及び企業財務に関する専門的知識や支援に係る実務経験が一定レベル以上の個人、法人、中小企業支援機関等を、経営革新等支援機関として認定することにより、 中小企業に対して専門性の高い支援を行うための体制を整備するものです。

とあります。
んで、結局ナニをするのかっていうと；

■認定支援機関とは

　　　　経営革新等支援機関（認定支援機関）は、中小企業・小規模事業者が安心して経営相談

　　　　等が受けられるために、専門知識や、実務経験が一定レベル以上の者に対し、国が認定

　　　　する公的な支援機関です。 具体的には、商工会や商工会議所など中小企業支援者のほ

　　　　か、金融機関、税理士、公認会計士、弁護士等が主な認定支援機関として認定されています

 

とあります。

 

ん。

あっそう。

 

それで、結局ナニの役にたってくれるのかというと；(笑

 

法人事業主が創業１年以内の融資申込みや、たくさん種類があってワケわからない助成金などへの助言および融資に通りやすい事業計画書の作成などにアドバイスをしてくれて、融資面接も同行してくれる、のだそうな。

 

そこを早く言ってよ！(笑

 

ということで早速面談を申し込んだってわけです。

 

相談料は、無料です。一般的には、、、

融資申込み時には、成功報酬ですので、約２％ぐらいの報酬になるらしいです。

 

１５００万の融資でしたら３０万円ぐらいでしょうか

これで融資がスムースに通れば文句ありません

 

自分の作った事業計画書を持参して指摘を受けたのですが、これまでこのほうがいいだろうと

やってきた内容より、より具体化できるアドバイスをうけて、

なかなかよかったと思います。

 

無担保保証の融資を受ける際は、その後５年に亘って財務の顧問義務が生じるということで

無料なのですが

決算時のBS/PLを報告うけてチェックするとのことらしいのですが

へーえ

国も新規事業の創業にこうして力を入れているのなら

１千万の資本金の源泉免除年とかをもっと優遇してもらいたいものです。

 

勉強になりました～

知恵熱でそう。

 

税理士さんが難しい話をいっぱいしてくださったので、ドトールのミルフィーユで海馬を甘えさせてやりました。